TAŞINMAZ DEĞERLEME RAPORU
Taşınmaz Değerleme Raporu tapu satışlarında lisanslı gayrimenkul değerleme luzmanı tarafından değerlendirilen rapordur. Buradaki asıl amaç raiç bedel yerine güncel bedelin olması gerekir. Yeni çıkan yönetmelikte istenen bilgiler ışığında hazırlanır. Sermaye Piyasa Kurulu Tarafından denetlenir. Türkiye Gayrimenkul Değerleme Uzmanları Birliğine bağlı olarak faaliyet yürütülmesi gerekmektedir. Fiyat tarifleri Birlik tarafından açıklanır ve uygulanır.
1. Raporu Hazırlayan Değerleme Kuruluşuna Ait Bilgiler : Kuruluş Adı - Dayanak Sözleşme Tarih/Sayısı / /20 - Sayı: SPK Liste Giriş Tarihi / /20 2. Rapor Bilgileri Müşteri Bilgileri - Rapor Tarihi - Değerleme Tarihi - Rapor No - Taşınmazın Adresi: - UAVT Kodu - Taşınmazın Mevcut Kullanım Amacı Konut Ticari Sanayi Tarım Diğer 3. Ana Taşınmaz Bilgileri İli - Pafta No - İlçesi - Ada No - Mahallesi - Parsel No - Parsel Tip Kad. İmar Parsel Alanı (m²) - Eklenti - Blok No - Tapu Cinsi Ana Taşınmaz Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti 4. Bağımsız Bölüm Bilgileri Bağımsız Böl. Niteliği - Blok/Giriş/BB - Arsa Payı - Taşınmaz Sistem Numarası - Kat No - Mevcut Kullanım Amacı - 5. İncelenen Belgeler Onaylı Mimari Proje Yapı Ruhsatı Yapı Kullanma İzin Belgesi Tarihi - - - Sayısı - - - İncelendiği Kurum - - - Toplam Kat Sayısı : - - - 6. İmar Durumu Yapı Nizamı: Taks: Kaks: Lejant: Açıklama: 7. Yapı Özellikleri Yapı Var Yok Yapı Adeti: İnşaat Seviyesi: % Yapı Malzemesi Betonarme Kargir Ahşap Çelik Diğer Yapı Yaşı Yapı Sınıfı Kat Adedi Bağımsız Bölüm Sayısı - - - - Isınma Sistemi Doğal gaz Kombi Merkezi Sistem Klima Diğer Manzara Deniz Göl Orman Şehir Vadi Park 8. Bağımsız Bölüm Özellikleri Brüt Kullanım Alanı m2 : - İnşaat Seviyesi % Cephe Sayısı - Ağırlıklı Baktığı Yön K - Salon Sayısı: - G - Oda Sayısı: - D - Banyo/WC Sayısı: - B - Balkon Sayısı: - Kiler: - Teras: - Diğer: - 9. Diğer Özellikler Site İçinde mi Evet Hayır Yüzme Havuz Var mı Evet Hayır Açık Otopark Evet Hayır Kapalı Otopark Evet Hayır Güvenlik Evet Hayır Asansör Evet Hayır 10. Taşınmazın Konumu, Ulaşımı Ve Çevre Bağlantıları Konum Kent merkezi Kent çeperi Kırsal Çevresel ve Ekonomik Gelişme Hızlı Sabit Yavaş Arz/Talep Dengesi Arz az Dengeli Arz fazla Talep az Dengeli Talep Fazla Artıyor Sabit Azalıyor Bölgedeki yapılaşma oranı (%) % 0 - % 25 % 25 - % 50 % 50 - % 75 % 75 - % 100 Binadaki/sitedeki doluluk oranı (%) % 0 - % 25 % 25 - % 50 % 50 - % 75 % 75 - % 100 Ulaşım Olanakları Toplu taşıma Raylı sistemler Deniz ulaşımı Deprem Bölgesi 1 2 3 4 10.1 Yakın Çevresinin Yapılaşma Bilgileri, Bölgenin İmar Durumu Ve Analizi Konut Alanları Rekreasyon Alanları Kültürel Yapılar AVM Hastane Kamu Hizmet Binaları Sosyal/Ekonomik Çekim Merkezi Okul Merkezi İş Alanı Sanayi Tesisi Olumlu Özellikleri Olumsuz Özellikleri - - 11. Emsal Analizi Özellikleri Emsal 1 Emsal 2 Emsal 3 Emsal 4 Emsal 5 Niteliği - - - - - Brüt alanı (m2) - - - - - Yapı yaşı - - - - - Cephesi - - - - - İmar hakları: Taks; E; Hmax - - - - - Konu taşınmaza uzaklığı (m) - - - - - Satılık/Kiralık - - - - - Satış yada ilan tarihi - - - - - Satış fiyatı / Aylık kira değeri - - - - - m2 birim fiyatı veya aylık kira geliri - - - - - Emsalin Kaynağı - - - - - İletişim tel. - - - - - 11.1 Konu Taşınmaz ve Emsallere Mesafesi KROKİ - 11.2 Konu Taşınmaz Fotoğrafları Fotoğraf Fotoğraf 12. Takyidat Bilgileri *: Var Var ise değeri etkilemekte midir? (Açıklama) *Takyidat değer etkiler nitelikte ise açıklama yapılacak. Yok 13. Değerlemede Kullanılan Yöntem Piyasa Değeri Yöntemi Maliyet Yöntemi Gelir İndirgeme Yaklaşımları 14. Değer Hesabı ve Uzlaştırma* * Birden fazla yöntem kullanılabilir, uzlaştırma açıklanmalıdır. - Konu Taşınmazın İlgili Yıl Emlak Değeri: Yasal Durum Değeri Yasal Durum Değeri Döviz Kuru Tarih*: - - Mevcut Durum Değeri Mevcut Durum Değeri (TL) Türk Lirası (KDV hariç) ($) Dolar (KDV hariç) * Taşınmazın değeri ayrıca rapor tarihinden önceki günün Türkiye Cumhuriyet Merkez Bankası (TCMB) efektif satış kuruna göre Dolar cinsinden de belirtilecektir. UYGUNLUK BEYANI VE TAAHHÜT * “Bu rapor Uluslararası Değerleme Standartlarına ve Türkiye Değerleme Uzmanları Birliği tarafından yayınlanan TDES-310 Borç Verme ve Teminat Amaçlı Gayrimenkuller İçin İyi Uygulamalar Kılavuzunda belirlenen normlara uygun olarak düzenlenmiştir” * “Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü tarafından yayınlanan 2019/1 ve/veya 2019/5 sayılı genelgeler kapsamında düzenlenen bu değerleme raporunda yer alan veri ve bilgilerin doğruluğunu; tüm içeriği ile ilgili olarak ortaya çıkabilecek her türlü cezai ve hukuki hususlar ile yanlış, yanıltıcı ve/veya eksik bilgiler dolayısıyla oluşabilecek zararlardan değerleme kuruluşu ile birlikte sorumlu olduğumu beyan ve taahhüt ederim.” DEĞERLEME FİRMASI İMZALAR Firma Kaşesi RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU ONAYLAYAN Lisanslı Değerleme / Konut Değerleme Uzmanı Sorumlu Değerleme Uzmanı SPK Lisans No - SPK Lisans No - Bu belge 5070 Sayılı Elektronik İmza Kanunu Çerçevesinde E-İmza ile imzalanmıştır.
MECİDİYEKÖY TİCARİ ŞUBE
DELMAR YAPI İNŞAAT TARIM MADENCİLİK SANAYİ VE DIŞ TİCARET LİMİTED
LTD.ŞTİ.
PENDİK / İSTANBUL
1 Adet Mesken
EKSPERTİZ RAPORU
VERA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
TFK152
11-06-2019
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORUNUN SUNULDUĞU MERCİ:
TÜRKİYE FİNANS KATILIM BANKASI A.Ş
GENEL MÜDÜRLÜK
Hürriyet Mahallesi, Adnan Kahveci Caddesi,
No:131 34786 Yakacık KARTAL / İSTANBUL
Telefon: +90 216 586 70 00
Faks: +90 216 586 63 26
GAYRİMENKUL DEĞERLEME RAPORUNU HAZIRLAYAN:
VERA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
Kuşbakışı Caddesi No:29 C Blok D:2 Altunizade Üsküdar
İstanbul
Telefon: +90 216 474 70 74
Faks: +90 216 474 40 73
Dayanak Sözleşme Tarihi: 04-09-2018
Rapor No: TFK194935
Rapor Tarihi:11-06-2019
Bankanın değerlemeye ilişkin talebinin kapsamı; iş bu raporun
Adres Bilgileri kısmında adresi, Gayrimenkulün Güncel Tapu
Kaydı Bilgileri bölümünde güncel tapu kayıtları verilen
taşınmazın güncel piyasa değerinin takdiridir. Rapor
hazırlanırken varsa, getirilen sınırlamalar ve oluşan kısıtlayıcı
koşullar Fiyatlandırma/Notlar/Düşünceler bölümünde
belirtilmiştir.
İÇİNDEKİLER:
1- Rapor Kapak Fotoğrafı
2- Adres Bilgileri
3- Tapu Bilgileri
4- Takyidat Bilgileri
5- Gayrimenkulün Konumu,Ulaşımı ve Çevre Bilgileri
6- Gayrimenkulün Detay Özellikleri
7- İmar Durumu
8- Çevre Fiyat Araştırması ve Emsal Bilgileri
9- Değerleme Bilgileri
10- Taşınmazın Fotoğrafları ve Ekler
11- İnşaat Seviye Tabloları (Gayrimenkul Natamam İse)
UYARI: Değerleme kuruluşunun yazılı onayı olmaksızın
herhangi bir şekilde raporun tamamen veya kısmen
yayınlanması, raporun veya raporda yer alan
değerleme rakamlarının ya da değerleme faaliyetinde
bulunan personelin adlarının veya mesleki niteliklerinin
referans verilmesi yasaktır.
İmzalar ve Kaşe Ekspertiz No : 194935 Görevlendirme No : 152 https://ekspertiz.turkiyefinans.com.tr Sayfa 2/22
ADRES BİLGİLERİ
İl İSTANBUL İlçe PENDİK
Mahalle / Köy YENİŞEHİR MAHALLESİ Semt / Mevkii
Bulvar / Cadde Sokak ŞEFİKA
Site Adı ELİT GRAND PALACE Bina / Apt. No 4
Bina / Apt. Adı Kat No 1
Blok/Giriş Daire / Dükkan No 94
UAVT Kodu 3624107722
GAYRİMENKULÜN GÜNCEL TAPU KAYDI BİLGİLERİ
Tapu Kodu 881731
İli İSTANBUL Pafta No 240EF3B/240EG4A
İlçesi PENDİK Ada No 3992
Bucağı Parsel No 17
Köyü/Mahalle KURTKÖY MAHALLESİ Ana GM Niteliği ARSA
Sokağı Parsel Alanı (m²) 10675.80
Mevkii Eklentiler
Blok No Arsa Payı (175250/53379000)
Kat No 1 B.B. No 94
B. B. Niteliği MESKEN
Cilt No 392 Yevmiye No 21105
Sayfa No 38748 Tarihi 09/07/2013
Malikin Adı Soyadı/Ünvanı (Hissesi)
DELMAR YAPI İNŞAAT TARIM MADENCİLİK SANAYİ VE DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ (1/1)
TAPUNUN TÜRÜ
Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti Arsa Cins Tahsisli Bina
TAPU TAKYİDAT BİLGİLERİ
07.06.2019 tarihi itibariyle;
-Yönetim Planı: 04/07/2013 (09/07/2013 tarih ve 21105 sayılı)
-İhtiyati Tedbir: İSTANBUL ANADOLU 4. TÜKETİCİ MAHKEMESİ nin 06/07/2018 tarih 2018/596 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi sayılı
yazıları ile (Açıklama: DELMAR YAPI İNŞAAT TARIM MADENCİLİK SANAYİ VE DIŞ TİCARET LİMİTED ŞİRKETİ adına kayıtlı olması halinde
davacının yaptığı ödemeler dikkate alınarak takdiren teminatsız şekilde 3. kişilere devir ve temlikinin engellemesi amacıyla)
(09/07/2018 tarih ve 23928 sayılı)
-İhtiyati Tedbir: İSTANBUL ANADOLU 24. ASLİYE HUKUK MAHKEMESİ nin 26/03/2019 tarih 2019/12 ESAS sayılı Mahkeme Müzekkeresi
sayılı yazıları ile (28/03/201 tarih ve 11101 sayılı)
-İcrai Haciz: T.C. ANKARA 7. İCRA MÜDÜRLÜĞÜnin 17/08/2017 tarih 2017/15263 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 119.825.54 TL
bedel ile Alacaklı: önder özsoy lehine haciz işlenmiştir. (18/08/201 tarih ve 27824 sayılı)
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 14. İCRA DAİRESİnin 22/12/2017 tarih 2017/12262 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile
84.548.60 TL bedel ile Alacaklı : ATİYE ERMUAZZEZ BERRAK TÜRKEL lehine haciz işlenmiştir (26/12/2017 tarih ve 42671 sayılı )
-İcrai Haciz : İSTANBUL ANADOLU 10.İCRA DAİRESİnin 15/02/2018 tarih 2018/3345 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile
351275.23 TL bedel ile Alacaklı : GÜLDEN SATILMIŞ ERTAM, EMRE ERTAM lehine haciz işlenmiştir. (15/02/2018 tarih ve 5337 sayılı )
-İcrai Haciz : İSTANBUL ANADOLU 9. İCRA DAİRESİnin 22/05/2018 tarih 2018/11644 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile
81145.83 TL bedel ile Alacaklı : -NİHAT ÇOBAN lehine haciz işlenmiştir. (25/05/2018 tarih ve 18327 sayılı)
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 11.İCRA DAİRESİnin 29/05/2018 tarih 2018/10926 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile
33.634.47 TL bedel ile Alacaklı : gürcan cam ve plastik doğrama san.tic.ltd.şti. lehine haciz işlenmiştir. (29/05/2018 tarih ve 18892
sayılı )
-İcrai Haciz: İSTANBUL 22. İCRA DAİRESİnin 26/07/2018 tarih 2018/18758 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 421251.73 TL
bedel ile Alacaklı : GRANITIST GİRİŞİM GAYRİMENKUL YATIRIM SAN.TİC.A.Ş. lehine haciz işlenmiştir. (26/07/2018 tarih ve 26165
sayılı)
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 11.İCRA MÜDÜRLÜĞÜnin 03/10/2018 tarih 2018/22589 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile
49250.17 TL bedel ile Alacaklı : YAŞAR KARAKOYUN lehine haciz işlenmiştir. (03/10/2018 tarih ve 33468 sayılı )
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 25.İCRA DAİRESİnin 16/11/2018 tarih 2018/17330 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile
105061.92 TL bedel ile Alacaklı : -EDNARI PAPUNAISHVILI lehine haciz işlenmiştir. (19/11/2018 tarih ve 39266 sayılı)
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 10.İCRA MÜDÜRLÜĞÜnin 13/12/2018 tarih 2018/37277 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile
167418.84 TL bedel ile Alacaklı : ÖZLEM ÇOLAK lehine haciz işlenmiştir. (13/12/2018 tarih ve 42360 sayılı)
İmzalar ve Kaşe Ekspertiz No : 194935 Görevlendirme No : 152 https://ekspertiz.turkiyefinans.com.tr Sayfa 3/22
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 14.İCRA DAİRESİnin 11/03/2019 tarih 2017/6384 E sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 20145.14 TL
bedel ile Alacaklı : net yapı denetim ltd şti lehine haciz işlenmiştir. (12/03/2019-8533)
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 6. İCRA DAİRESİnin 08/05/2019 tarih 2019/11773 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 9620.55
TL bedel ile Alacaklı: OSMAN ÖZTAŞKIN lehine haciz işlenmiştir. (08/05/2019-16365)
-İcrai Haciz: İSTANBUL ANADOLU 6. İCRA DAİRESİnin 08/05/2019 tarih 2019/11775 ESAS sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 4.440.10
TL bedel ile Alacaklı: osman öztaşkın lehine haciz işlenmiştir. (08/05/2019-16366)
-İcrai Haciz: İstanbul Anadolu 23. İcra Dairesinin 17/05/2019 tarih 2019/10645 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 32558.88 TL bedel
ile Alacaklı: Yılmaz Öztürk lehine haciz işlenmiştir. (20/05/2019-17947)
-İcrai Haciz: İstanbul Anadolu 12. İcra Dairesi nin 30/05/2019 tarih 2018/6634 sayılı Haciz Yazısı sayılı yazıları ile 31602.43 TL bedel
ile Alacaklı: Ferplast Dekoratif Ve Peysaz Ürün San Ve Tic Lt Şt lehine haciz işlenmiştir. (30/05/2019-19455)
GAYRİMENKULÜN KONUMU, ULAŞIMI VE ÇEVRE BİLGİLERİ
Konu taşınmaz, İstanbul İli Pendik İlçesi Yenişehir Mahallesi sınırlarında Şefika Sokak, Elit Grand Palace, No: 4, D: 94 adresinde
konumludur. Taşınmaza ulaşım için İETT Kurtköy Garajı önünde bulunan Millet Caddesi üzerinde batı yönünde yaklaşık 515 m
ilerlendikten sonra sağda bulunan Şefika Sokağa ulaşım sağlanır. Bölgede yaya sirkülasyonu düşük, araç trafiği orta seviyededir.
Minibüs-otobüs güzergahı olan Millet Caddesine ve Cumhuriyet Bulvarına yürüme mesafesindedir. Bölge genellikle orta düzey gelir
grubuna hitap etmektedir. Sosyal yaşamın gerektirdiği ihtiyaçlar kısa mesafelerden karşılanabilmektedir. Yakın çevrede konut
yerleşim alanları bulunmaktadır. Şehit Adil Büyükcengiz Anadolu İmam Hatip Lisesi, Yenişehir Merkez Cami ve Pendik Rehberlik ve
Araştırma Merkezi yakın çevredeki referans noktalardır.
İmzalar ve Kaşe Ekspertiz No : 194935 Görevlendirme No : 152 https://ekspertiz.turkiyefinans.com.tr Sayfa 4/22
GAYRİMENKULUN TEKNİK ÖZELLİKLERİ
Yapı Cinsi Betonarme Karkas Kargir Yığma Ahşap Prefabrik/Çelik
Yapı Nizamı Ayrık Bitişik Blok İkiz
Yapı Kalitesi Lüks İyi Orta Kötü
Mevcut Tesisat Şehir Suyu Elektrik Doğalgaz Kombi Asansör
Kuyu Suyu Jeneratör Merkezi Kalorifer Yangın Merdiveni
Hidrofor Trafo Klima
Soba
Diğer
Ek Özellikler Özel Güvenlik Açık Otopark Yüzme Havuzu (Açık) Diğer
Çocuk Parkı Kapalı Otopark Yüzme Havuzu(Kapalı)
Deprem Bölgesi 1.Bölge Deprem Hasarı Var mı? Var Yok
Onarım / Güçlendirme Var Yok
Gayrimenkulün Yapım Yılı 2017 Yapı Grubu ve İnşaat Sınıfı 4/A
Binanın Kat Adeti 13 Binadaki Bağımsız Bölüm Adeti 533
Binanın Kat Dağılımı 3 BODRUM + ZEMİN + 8 NORMAL + ÇATI
Ek Açıklama Yerinde çıplak gözle yapılan incelemelerde depremle ilgili bir hasar görülememiştir. Herhangi bir
deprem hasarı olup olmadığının veya yeni yönetmeliklere göre yeterliliğinin; konunun uzmanları
tarafından yapılacak tetkik ve deneylerle kesinlik kazanacağı muhakkaktır.
GAYRİMENKULUN DETAY ÖZELLİKLERİ
Ana Gayrimenkulün Özellikleri
Ana taşınmaz, 10.675,80 m2 arsa üzerinde 505 daire, 27 ofis, 1 restoran olmak üzere toplamda 533 bağımsız bölümden
oluşmaktadır. Konu taşınmaz betonarme inşaat tarzında ayrık nizamda 3 bodrum + zemin + 8 normal kat + çatı katı olmak üzere
toplamda 13 kat olarak inşa edilmiştir. Mimari projesine göre 3. bodrum katında; otopark, elektrik tesisat, 2. bodrum katında;
otopark, kapıcı dairesi, binaya ait depo, restorana ait depo, wc, buz pateni seyir alanı, buz pateni pisti, mekanik alan, aletli fitness
alanı, sosyal tesis ve dinlenme alanı, 1. bodrum katında; otopark, 7 adet kapıcı dairesi, sığınak, yönetim, havuz mekanik, zemin
katında; bina girişi, 27 adet ofis, 29 adet daire, 1 adet restoran, 1. normal katında; 4 daire, 54 adet daire, 2. normal kattan 7. normal
kata kadar bütün katlarda; 60 ar daire, 8. normal katında; 62 adet daire ve çatı katında; mini golf ve restoran teras vardır. Binada
toplamda 505 daire, 27 ofis, 1 restoran olmak üzere 533 bağımsız bölüm vardır. Zemin katta karşılıklı 2 adet bina girişi
bulunmaktadır.
Bağımsız Bölüm Özellikleri
Konu taşınmaz, Şefika Sokakta bulunan bina girişine göre sağ arka cephede 1.normal katta konumlu olan 94 bağımsız bölüm nolu
meskendir. Mimari projesine göre 1+1 tipinde olup, antre, banyo, oda, yaşam alanı ve mutfak nişi hacimlerinden oluşmaktadır.
Projesine göre brüt 49 m2 kullanım alanına sahiptir. Daire giriş kapısı çelik kapıdır. Banka bilgisi dahilinde taşınmazın içine
girilememiş olup dışarıdan inceleme yapılmıştır. Taşınmazın projesine uygun olduğu kabul edilmiştir.
Kısıtlı Bir Durumun Olup, Olmadığı (Askeri Güvenlik Bölgesi, Sit Alanı, İstimlak, Heyelen, Deprem Hasarı v.s.)
Konu parselde kısıtlı bir duruma rastlanmamıştır.
Parselin Konum (Kadastral) Açısından Uygunluğu
Konu parselin konumu imar paftaları ve CBS sisteminden teyit edilmiştir.
Ana Gayrimenkulde Kaçak Yapılaşma Olup, Olmadığı / Ruhsata Uygunluk
Dışarıdan yapılan tespitlere göre anagayrimenkulde kaçak yapılaşma tespit edilememiştir.
Taşınmazın Konum Açısından Projesi İle Uygunluğu
Konu taşınmazın kat ve kattaki konumu mimari projesine uygundur. Tapu ve belediye projesi aynıdır.
Taşınmazın Büyüklük (Alan) Açısından Projesi ile Uygunluğu
(Taşınmaz projesine uygun değil ise; bu durumun basit bir tadilatla projesine uygun hale getirilip getirilemeyeceği)
Banka bilgisi dahilinden dışarıdan inceleme yapılmış olup taşınmazın projesine uygun olduğu kabul edilmiştir. Tapu ve belediye
projesi aynıdır.
İncelenen Evrakın Kaynağı, Tarihi ve Numarası
Yapı Ruhsatı (PENDİK BELEDİYESİ) 1012 28.02.2011 Yeni Yapı amaçlı Yapı Ruhsatı 505 adet daire, 27 adet işyeri için
düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı (PENDİK BELEDİYESİ) 799 04.07.2013 İsim Değişikliği amaçlı Yapı Ruhsatı 505 adet daire, 27 adet işyeri için
düzenlenmiştir.
Yapı Ruhsatı (PENDİK BELEDİYESİ) 149 13.02.2017 İsim Değişikliği amaçlı Yapı Ruhsatı 505 adet mesken, 27 adet işyeri için
düzenlenmiştir.
İmzalar ve Kaşe Ekspertiz No : 194935 Görevlendirme No : 152 https://ekspertiz.turkiyefinans.com.tr Sayfa 6/22
Mimari Proje (PENDİK BELEDİYESİ VE TKGM PORTAL SİSTEM) 2011/8214 28.12.2011 PROJE
Yapı Tatil Tutanağı (PENDİK BELEDİYESİ) - 02.07.2013 Hakediş bedelleri ödenmediğinden bu durum düzeltilene kadar yapı inşaatı
durdurulmuştur.
Yapı Tatil Tutanağı (PENDİK BELEDİYESİ) - 15.04.2016 Fenni mesul istifa ettiğinden yeni yapı denetim kuruluşu görevlendirilinceye
kadar inşaat durdurulmu
Diğer (PENDİK BELEDİYESİ) - 02.06.2017 %100 seviyesinde hakediş raporu
Ayrıntılı İmar Durumu
Bağlı Bulunduğu Belediye PENDİK BELEDİYESİ Plan Ölçeği 1/1000
Lejant Ticaret İmar Planı Onay Tarihi 10.07.2012
Taks 0,50 Kaks/Emsal 2,20
H max 30,50 İnşaat Nizamı AYRIK
Çekme Mesafeleri Ön: 10 Arka: Yan:
Parselin Terkleri /
Kısıtlamalar
Konu parsel, 10.07.2012 tasdik tarihli 1/1000 ölçekli Yenişehir ve Çamlık Mahallelerinin Bir Kısmına
İlişkin Revizyon Uygulama İmar Planı kapsamında T6 rumuzlu Ticaret Alanı lejandında Ayrık Nizam,
KAKS: 2,20, Hmax: 30.50 m yapılaşma şartlarına sahip olup, imar terki bulunmamaktadır. Bu
alanlarda; ticaret üniteleri, finans ve sigorta birimleri, büyük mağazalar, büro binaları, sergi,
konferans salonları, depolar, yeraltı garajları ve bu kullanımlarla ilgili hizmetler sektöründeki diğer
fonksiyonlar ile kültür, eğlence tesisleri vb. ticaret ve hizmet fonksiyonları ve/veya çevre kirliliği
yaratmayan üretim birimleri yer alabilir. T4, T5, T6 rumuzlu ticaret alanlarında otel yapılabilir. T4, T5,
T6 rumuzlu ticaret alanlarında ön bahçe mesafesi 10 m. olup, çekme mesafeleri içerisinde kalmak
kaydı ile maks taks:0.50 dir.
Gayrimenkulün Olumlu Özellikleri Gayrimenkulün Olumsuz Özellikleri
*Nitelikli bir yapı içinde yer alması
*Kapalı otoparkının bulunması
*Sosyal donatılara yakın olması
*Yapı kullanma izin belgesinin bulunmaması
*Ağırlıklı olarak 1+0 ve 1+1 tipinde dairelerin olması
*Ulaşım olanaklarının kısıtlı olması
*Taşınmazın içine girilememiş olması
EMSAL BİLGİLERİ
Emsal1 ( SATILIK ) Değerleme konusu taşınmazla aynı yapıda 7. katta konumlu olan 65 m2 beyan edilen 46 m2 olduğu düşünülen
1+1 daire 235.000 TL bedelle satılıktır. (% 10 pazarlık payı ile 4.598 TL/m2)
SANTRAL EMLAK : 0532 3813895
Emsal2 ( SATILIK ) Değerleme konusu taşınmazla aynı yapıda bulunan 65 m2 beyan edilen 48 m2 olduğu düşünülen 1+1 daire
240.000 TL bedelle satılıktır. (% 10 pazarlık payı ile 4.500 TL/m2)
YELİZ AURA GAYRİMEKUL : 0532 383 0268
Emsal3 ( SATILIK ) Değerleme konusu taşınmazla aynı yapıda 3. katta bulunan 80 m2 beyan edilen 49 m2 olduğu düşünülen 1+1
daire 245.000 TL bedelle satılıktır. (% 10 pazarlık payı ile 4.500 TL/m2)
ÖZADA EMLAK İNŞAAT : 0532 718 2823
Emsal4 ( SATILIK ) Değerleme konusu taşınmazla aynı yapıda 4. katta bulunan 65 m2 beyan edilen 41 m2 olduğu düşünülen 1+1
daire 239.000 TL bedelle satılıktır. (% 10 pazarlık payı ile 5.246 TL/m2)
KONSEPT EMLAK : 0534 436 3477
Emsal5 ( SATILIK ) Değerleme konusu taşınmazla aynı yapıda bulunan 67 m2 beyan edilen 49 m2 olduğu düşünülen 1+1 daire
225.000 TL bedelle satılıktır. (% 7 pazarlık payı ile 4.270 TL/m2)
GPS İSTANBUL GAYRİMENKUL : 0216 510 4484
Emsal6 ( KİRALIK ) Değerleme konusu taşınmazla aynı yapıda bulunan 65 m2 beyan edilen 46 m2 olduğu düşünülen 1+1 daire
aylık 950 TL bedelle kiralıktır. (% 3 pazarlık payı ile 20 TL/m2)
REMAX MENTOR : 0216 488 2030
Emsaller ile ilgili Diğer Açıklamalar:
Değerleme konusu taşınmaza değer takdir edilirken emsal karşılaştırma yöntemi kullanılmıştır. Ana taşınmazın güvenlik görevlisi ile
yapılan görüşmede yapının otel olarak inşaata başladığı sonradan konut projesine çevrildiği bu nedenle çok tercih edilmediği bilgisi
alınmıştır.
İmzalar ve Kaşe Ekspertiz No : 194935 Görevlendirme No : 152 https://ekspertiz.turkiyefinans.com.tr Sayfa 7/22
DEĞERLEME BİLGİLERİ
Bölge Geneli Satış
Hızı (Arz/Talep)
Arz Az / Talep Fazla Arz / Talep Dengeli Talep Az / Arz Fazla Talep Yok
Eksper Görüşü /
Satış Kabiliyeti
Satılabilir Alıcısı Az Satışı Zor Satılamaz
Gayrimenkulün Kullanım Vasfı Konut
Enerji Sınıfı Belgesi YOK
Değerlendirme Açıklama Alanı m² Birim Fiyatı Değeri
Arsa Değeri 35,05 m² 3.250,00 ,-TL 113.912,50 ,-TL
Yeniden İnşa Maliyeti (Yasal) 49,00 m² 1.270,00 ,-TL 62.230,00 ,-TL
Yeniden İnşa Maliyeti (Mevcut) 49,00 m² 1.270,00 ,-TL 62.230,00 ,-TL
Amortisman Oranı (%) 2 Amortisman Tutarı - -1.244,6 ,-TL
İnşaat Seviyesi Oranı (%) 100 Eksik İmalat Tutarı - ,-TL
Kar / Zarar Diğer Etkenler 40.102,6 ,-TL
Yasal Durum Değeri 215.000,50 ,-TL
Mevcut Durum Değeri 215.000,00 ,-TL
Acil Satış Değeri 180.000,00 ,-TL
Taşınmazın Kira Bedeli (Ay) 950,00 ,-TL
Fiyatlandırma / Notlar / Düşünceler
Değerleme konusu taşınmaza bulunduğu konum, alanı, mimar özellikleri, inşaat kalitesi, cephesi, kattaki konumu ve ulaşım
olanakları gibi özellikleri dikkate alınarak değer takdir edilmiştir. Tapu kaydı üzerinde ihtiyati tedbir ve icrai haciz kararları olması risk
oluşturabilecek unsur olarak değerlendirilmelidir.
Rapor içeriğinde özellikleri belirtilen taşınmaz/taşınmazlara, yerinde yapılan incelemeye istinaden, konumu, kullanım alanı
büyüklüğü, yapı kalitesi, mimari özellikleri ve çevrede yapılan piyasa araştırmaları dikkate alınarak, tüm olumlu ve olumsuz
yönlerinin kıyaslanması neticesinde, yapılarda tasdikli mimari projesindeki metraj esas alınmak suretiyle, günümüz ekonomik
koşulları doğrultusunda nihai değer takdir edilmiştir.
Not: Nihai değerin takdirinde, gerçeğe uygun değer esas alınarak Türk Lirası üzerinden değer takdiri yapılır. Gayrimenkul
projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca
değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değer takdir edilir.
EKSPERTİZ FİRMA ADI
VERA GAYRİMENKUL DEĞERLEME VE DANIŞMANLIK A.Ş.
RAPORU HAZIRLAYAN RAPORU KONTROL EDEN / ONAYLAYAN SORUMLU DEĞERLEME UZMANI
Mehmet Onur Çakmaklı Fatih Tosun Fatih Tosun
Şehir ve Bölge Planlama Harita Müh. Harita Müh.
SPK Lisans No: 401232 SPK Lisans No: 400812 SPK Lisans No: 400812
İmzalar ve Kaşe Ekspertiz No : 194935 Görevlendirme No : 152 https://ekspertiz.turkiyefinans.com.tr Sayfa 8/22
DEĞERLEME RAPORUNDA BULUNMASI GEREKEN ASGARİ UNSURLAR (SPK)
1. Rapor bilgileri
a) İçindekiler
b) Raporun tarihi,
c) Raporun numarası,
d) Raporun türü,
e) Raporu hazırlayanların ad ve soyadları,
f) Sorumlu değerleme uzmanının adı soyadı,
g) Değerleme tarihi,
h) Dayanak sözleşmenin tarih ve numarası,
i) Raporun Kurul düzenlemeleri kapsamında değerleme amacıyla hazırlanıp hazırlanmadığına ilişkin açıklama.
2. Şirketi ve müşteriyi tanıtıcı bilgiler
a) Şirketin unvanı ve adresi,
b) Müşteriyi tanıtıcı bilgiler ve adresi,
c) Müşteri taleplerinin kapsamı ve varsa getirilen sınırlamalar.
3. Değerleme konusu hakkında bilgiler
a) Gayrimenkulün yeri, konumu, tanımı ve tapu kayıtlarına ilişkin bilgiler,
b) Tapu, plan, proje, ruhsat, şema vb. dokümanlar,
c) Değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili varsa son üç yıllık dönemde gerçekleşen alım satım işlemlerine ve gayrimenkulün hukuki durumunda meydana gelen değişikliklere (imar planında meydana gelen değişiklikler, kamulaştırma işlemleri vb.) ilişkin bilgi,
d) Değerlemesi yapılan gayrimenkuller ile ilgili herhangi bir takyidat (devredilebilmesine ilişkin bir sınırlama) olup olmadığı hakkında bilgi, varsa söz konusu gayrimenkulün gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde engel teşkil edip etmediği hakkındaki görüş,
e) Değerlemesi yapılan projelerin ilgili mevzuat uyarınca gerekli tüm izinlerinin alınıp alınmadığı, projesinin hazır ve onaylanmış, inşaata başlanması için yasal gerekliliği olan tüm belgelerinin tam ve doğru olarak mevcut olup olmadığı hakkında bilgi ve projenin gayrimenkul yatırım ortaklığı portföyüne alınmasına sermaye piyasası mevzuatı hükümleri çerçevesinde bir engel olup olmadığı hakkındaki görüş,
f) Değerlemesi yapılan projeler ile ilgili olarak, 29/6/2001 tarih ve 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun uyarınca denetim yapan yapı denetim kuruluşu (ticaret unvanı, adresi vb.) ve değerlemesi yapılan gayrimenkul ile ilgili olarak gerçekleştirdiği denetimler hakkında bilgi,
g) Eğer belirli bir projeye istinaden değerleme yapılıyorsa, projeye ilişkin detaylı bilgi ve planların ve söz konusu değerin tamamen mevcut projeye ilişkin olduğuna ve farklı bir projenin uygulanması durumunda bulunacak değerin farklı olabileceğine ilişkin açıklama.
4. Değerlemesi yapılan gayrimenkule ilişkin analizler
a) Gayrimenkulün bulunduğu bölgenin analizi ve kullanılan veriler,
b) Mevcut ekonomik koşulların, gayrimenkul piyasasının analizi, mevcut trendler ve dayanak veriler,
c) Değerleme işlemini olumsuz yönde etkileyen veya sınırlayan faktörler,
d) Gayrimenkulün yapısal, inşaat özellikleri,
e) Fiziksel değerlemede baz alınan veriler,
f) Gayrimenkulün teknik özellikleri ve değerlemede baz alınan veriler,
g) Değerleme işleminde kullanılan varsayımlar ve bunların kullanılma nedenleri,
h) Kullanılan değerleme tekniklerini açıklayıcı bilgiler ve bu yöntemlerin seçilmesinin nedenleri,
ı) Üzerinde proje geliştirilen arsaların boş arazi ve proje değerleri,
i) Nakit / Gelir akımları analizi,
j) Maliyet oluşumları analizi,
k) Değerlemede esas alınan benzer satış örneklerinin tanım ve satış bedelleri ile bunların seçilmesinin nedenleri,
l) Kira değeri analizi ve kullanılan veriler,
m) Gayrimenkul ve buna bağlı hakların hukuki durumunun analizi,
n) Boş arazi ve geliştirilmiş proje değeri analizi ve kullanılan veri ve varsayımlar ile ulaşılan sonuçlar,
o) En yüksek ve en iyi kullanım değeri analizi,
p) Müşterek veya bölünmüş kısımların değerleme analizi,
r) Hasılat paylaşımı veya kat karşılığı yöntemi ile yapılacak projelerde, emsal pay oranları.
5. Analiz sonuçlarının değerlendirilmesi
a) Farklı değerleme metotlarının ve analizi sonuçlarının uyumlaştırılması ve bu amaçla izlenen yöntemin ve nedenlerinin açıklaması,
b) Asgari bilgilerden raporda yer verilmeyenlerin niçin yer almadıklarının gerekçeleri,
c) Yasal gereklerin yerine getirilip getirilmediği ve mevzuat uyarınca alınması gereken izin ve belgelerin tam ve eksiksiz olarak mevcut olup olmadığı hakkında görüş,
d) Değerlemesi yapılan gayrimenkulün, gayrimenkul projesinin veya gayrimenkule bağlı hak ve faydaların, gayrimenkul yatırım ortaklıkları portföyüne alınmasında sermaye piyasası mevzuatı çerçevesinde, bir engel olup olmadığı hakkında görüş.
6. Sonuç
a) Sorumlu değerleme uzmanının sonuç cümlesi,
b) Nihai değer takdiri.
Bu değerin takdirinde aşağıdaki esaslara uyulması şarttır:
1) Peşin satış fiyatı esas alınarak, Türk Lirası üzerinden nihai değer takdirinin yapılması,
2) Değerlemenin katma değer vergisi hariç yapılması ve ilgili katma değer vergisi tutarının da eklenerek toplam değere ulaşılması,
3) Gayrimenkul projelerinin değerlemesinde, projenin değerleme tarihi itibariyle bitirilmiş olması varsayımı ile Türk Lirası üzerinden ve ayrıca değerleme tarihi itibariyle tamamlanmış kısmının arsa değeri dahil Türk Lirası üzerinden değerinin takdir edilmesi.
Rapor Eki
a) Değerleme konusu gayrimenkule ilişkin fotoğraf, grafik, tapu örneği ve benzeri bilgi ve belgeler,
b) Değerlemeyi yapan değerleme uzman(lar)ının değerleme lisanslarının örnekleri,
c) Değerleme konusu gayrimenkulün Şirket tarafından daha önceki tarihlerde de değerlemesi yapılmışsa, son üç değerlemeye ilişkin bilgiler.
